險(xiǎn)企不動(dòng)產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向：一線轉(zhuǎn)二三線 意在性價(jià)比？
- 發(fā)布時(shí)間 2017.07.11
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盡管部分地區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，但資產(chǎn)荒背景下，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目仍為險(xiǎn)資投資的熱門標(biāo)的。不過，險(xiǎn)資投資的口味似乎正在發(fā)生變化。從近期險(xiǎn)資的動(dòng)作來看，其對(duì)一線城市不動(dòng)產(chǎn)的熱情似乎正在減弱，并將目光移至二三線城市地產(chǎn)。
追求性價(jià)比或?yàn)殡U(xiǎn)資投資二三線城市不動(dòng)產(chǎn)的重要原因之一。一方面，與此前險(xiǎn)企在一線城市溢價(jià)拿地相比，近期險(xiǎn)企在二三線城市拿地的價(jià)格經(jīng)常為底價(jià)或者競(jìng)拍起始價(jià)。另一方面，從不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)來看，二三線城市投資價(jià)值仍在。恒大人壽方面在公告中透露，其購置武漢恒大中心寫字樓，意在作為投資性不動(dòng)產(chǎn)。
此外，險(xiǎn)企收購二三線不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的具體用途存有更多想象空間，以泰康保險(xiǎn)為例，該公司此前曾在武漢以約2.6億元的底價(jià)競(jìng)得漢陽區(qū)四新9萬平方米的地塊建設(shè)醫(yī)院。國華人壽旗下平華置業(yè)競(jìng)得的武漢P(2016)158號(hào)地塊土地用途為住宅、商服、公園綠地、文體娛樂。
對(duì)此，園區(qū)中國執(zhí)行董事宋振慶指出，不動(dòng)產(chǎn)并非為一個(gè)單一的概念，而是一個(gè)產(chǎn)生價(jià)值的空間。其指出，在不動(dòng)產(chǎn)空間創(chuàng)造增量?jī)r(jià)值才是可以為繼的經(jīng)營模式。保險(xiǎn)與不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合未來仍存有更多可能性。
險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)格轉(zhuǎn)向，二三線城市受追捧
保險(xiǎn)資金近兩年投資不動(dòng)產(chǎn)的口味似乎變了。此前，一線不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目成為險(xiǎn)資競(jìng)相角逐的熱門標(biāo)的。以中國平安(601318,股吧)舉例來看，去年該保險(xiǎn)集團(tuán)旗下的平安不動(dòng)產(chǎn)先后購買廣州市白云山(600332,股吧)區(qū)的“地王”項(xiàng)目越秀星匯云城49%股權(quán)以及津西青(掛)2016-02號(hào)地塊。此外，前海人壽去年也先后收購深圳、上海等地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目。
而從今年的情況來看，險(xiǎn)資投資一線城市不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的熱情似乎正在降溫，二三線城市地產(chǎn)正在成為新寵。據(jù)媒體報(bào)道，今年以來泰康人壽、恒大人壽以及國華人壽先后在武漢拿地。具體來看，泰康人壽今年3月斥資15億元拿下武漢掛牌的二期濱江商務(wù)區(qū)地塊。恒大人壽則在今年2月斥資1.22億元認(rèn)購位于武漢市江漢區(qū)CBD中心商務(wù)區(qū)的寫字樓，并斥資3.47億元認(rèn)購位于武漢市漢陽區(qū)濱江城市發(fā)展帶的寫字樓。此外，今年1月國華人壽旗下的子公司平化置業(yè)以32.6億元的價(jià)格競(jìng)得武漢P(2016)158號(hào)地塊。
險(xiǎn)資對(duì)武漢地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)的青睞仍在持續(xù)。據(jù)了解，武漢市日前出讓9宗地塊，總凈用地面積26萬平方米，總出讓金額達(dá)26.46億元。百余家房企參與競(jìng)拍，一度導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)崩潰。據(jù)媒體報(bào)道，在百余家房企的名單中，恒大、平安身影現(xiàn)身其中。
武漢以外，濟(jì)南、成都等地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目同樣為險(xiǎn)資搶籌的對(duì)象。今年3月平安以43.8億元的價(jià)格競(jìng)得濟(jì)南CBD集中掛牌的12宗地塊中的11塊。此外，中國平安此前還對(duì)成都等二三線城市的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目有所布局。
恒大坦言投資意圖，險(xiǎn)企意在二三線城市不動(dòng)產(chǎn)性價(jià)比?
追求性價(jià)比或?yàn)殡U(xiǎn)資投資二三線城市不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)重要原因。
一方面，險(xiǎn)企在二三線城市拿地的價(jià)格或相對(duì)平價(jià)。據(jù)了解，此前保險(xiǎn)公司在一線城市溢價(jià)拿地舉措頻繁，舉例來看，前海人壽此前斥資7.5億元，溢價(jià)78.57%競(jìng)得虹口區(qū)四川北路街道HK172-13號(hào)地塊;平安保險(xiǎn)則斥資76億元，溢價(jià)98.5%購買津西青(掛)2016-02號(hào)地塊。
與此前險(xiǎn)企在一線城市溢價(jià)拿地相比，近期險(xiǎn)企在二三線城市拿地價(jià)格經(jīng)常為底價(jià)或者競(jìng)拍起始價(jià)。具體來看，國華人壽旗下平華置業(yè)以底價(jià)32.6億元競(jìng)得武漢P(2016)158號(hào)地塊;平安方面亦以43.8億元的起始價(jià)競(jìng)得濟(jì)南CBD集中掛牌的11宗地塊。
對(duì)此，有地產(chǎn)業(yè)人士坦言，目前來看一線城市雖價(jià)格增速放緩，但仍存有增值預(yù)期，因而險(xiǎn)企在一線城市溢價(jià)拿地其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)不大。至于二三線城市而言，溢價(jià)拿地就相對(duì)不太理智。
另一方面，從不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)來看，二三線城市投資價(jià)值仍在。數(shù)據(jù)顯示，盡管部分地區(qū)地價(jià)環(huán)比增速放緩，但二三線部分城市卻現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。據(jù)國土資源部報(bào)告顯示，2017年第一季度，主要監(jiān)測(cè)城市中，二線城市除工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速微降，其他各用途環(huán)比、同比增速均呈上升態(tài)勢(shì);三線城市環(huán)比增速除商服外均有所放緩，同比增速僅工業(yè)地價(jià)回落。就住宅地價(jià)而言，一線城市、環(huán)京及珠三角部分城市的地價(jià)仍處于高位運(yùn)行，而大部分二三線城市的地價(jià)處于溫和上行態(tài)勢(shì)。
恒大人壽方面在公告中透露，其購置武漢恒大中心寫字樓，意在作為投資性不動(dòng)產(chǎn)。
險(xiǎn)企+地產(chǎn)的更多可能，有望承載產(chǎn)業(yè)經(jīng)營
不過，從部分險(xiǎn)企收購二三線不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的用途來看，其目的似乎并非僅為借不動(dòng)產(chǎn)交易獲利。
以泰康保險(xiǎn)為例，據(jù)了解，該公司3月拍下武漢土地市場(chǎng)推出5宗地塊意在用于其財(cái)險(xiǎn)總部建設(shè)之用。而此前，泰康也曾在武漢以約2.6億元的底價(jià)競(jìng)得漢陽區(qū)四新9萬平方米的地塊建設(shè)一所高端三甲醫(yī)院。再以國華人壽為例，國華人壽旗下平華置業(yè)競(jìng)得的武漢P(2016)158號(hào)地塊土地用途為住宅、商服、公園綠地、文體娛樂，其中，居住建面約9.98萬平方米，商業(yè)建面26.36萬平方米，文化設(shè)施及配套建筑規(guī)模為3.9萬平方米。地塊內(nèi)還要求建設(shè)標(biāo)志性商務(wù)辦公塔樓，且建筑高度不低于300米。
一方面來看，險(xiǎn)企通過地產(chǎn)交易獲利難免給人以本末倒置之嫌。據(jù)去年年中發(fā)布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》與《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定顯示，保險(xiǎn)公司不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。
另一方面來看，保險(xiǎn)借助地產(chǎn)推動(dòng)健康、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式正在被鼓勵(lì)。今年5月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于保險(xiǎn)業(yè)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見，鼓勵(lì)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)揮保險(xiǎn)產(chǎn)品和資金優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)健康和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。支持保險(xiǎn)資金參與醫(yī)療、養(yǎng)老和健康產(chǎn)業(yè)投資，支持保險(xiǎn)資金以投資新建、參股、并購等方式興辦養(yǎng)老社區(qū)，增加社會(huì)養(yǎng)老資源供給，促進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。
對(duì)此，園區(qū)中國執(zhí)行董事宋振慶指出，不動(dòng)產(chǎn)并非為一個(gè)單一的概念，而是一個(gè)產(chǎn)生價(jià)值的空間。其指出，在不動(dòng)產(chǎn)空間創(chuàng)造增量?jī)r(jià)值才是可以為繼的經(jīng)營模式。不過，針對(duì)目前備受關(guān)注的養(yǎng)老地產(chǎn)，宋振慶坦言，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處初步階段，尚未找到一個(gè)能夠支撐起整個(gè)循環(huán)的盈利模式。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍在等待行業(yè)的爆發(fā)。
此外，在宋振慶看來，保險(xiǎn)與不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合仍存有更多可能。舉例來看，目前很多大型保險(xiǎn)公司已經(jīng)走上集團(tuán)化路線，不再局限在保險(xiǎn)行業(yè)本身。這個(gè)時(shí)候如果投資一些辦公樓，不但可以使辦公樓所承載的價(jià)值充分活躍起來，還可以將自身保險(xiǎn)產(chǎn)品與其對(duì)接，打通產(chǎn)業(yè)鏈，形成一個(gè)綜合的收益模式。
