不可查封被執(zhí)行人名下不動產(chǎn)的限定要件
- 發(fā)布時間 2016.12.15
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案情
因宋某未履行判決確定的義務(wù)，劉某向法院申請執(zhí)行。在執(zhí)行中，法院經(jīng)多次查詢一直未查到被執(zhí)行人宋某的下落，在執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)宋某名下有一套住房位于北京市石景山區(qū)某院3號樓3單元201室，法院依法查封了該房屋。案外人徐某針對法院對位于北京市石景山區(qū)某院3號樓3單元201室的查封行為提出異議，其聲稱該套住房系其本人所購公有住房，已于2001年調(diào)整至其名下，雖未辦理201室的房產(chǎn)過戶手續(xù)，但其已于2005年實際入住201室并交納了全部購房款，故作為201室房屋的所有人請求法院中止對201室房產(chǎn)的執(zhí)行。
經(jīng)法院查明，宋某系某建筑總公司工廠局職工，其于上世紀(jì)九十年代依相關(guān)政策購買了北京市石景山區(qū)某院3號樓3單元201室房產(chǎn)，并取得了產(chǎn)權(quán)證書，2001年某建筑總公司回購宋某該房屋，并將該房屋賣給了本案的異議人徐某，但未辦理過戶登記，徐某于
解析
此案法律關(guān)系比較復(fù)雜，主要涉及申請人、被執(zhí)行人、被執(zhí)行人所在公司及第三人徐某的權(quán)益，本案的焦點問題是法院不能查封被執(zhí)行人房產(chǎn)的要件，分歧主要在于對《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）第十七條的不同解讀。該條規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”支持不能查封的理由是：在本案中，第三人徐某沒有過錯，并支付了全部價款，而且已經(jīng)實際入住，故符合本條法院不得查封的規(guī)定，應(yīng)支持案外人的異議。
筆者支持法院的做法，主要理由如下：
其一，依據(jù)《查封規(guī)定》第十七條的規(guī)定，只有在同時滿足三個前提條件的情況下法院才不能查封、扣押、凍結(jié)尚未過戶的財產(chǎn)，此三個條件分別是：第三人必須全部支付價款；第三人已實際占有該財產(chǎn)；第三人沒有過錯。而在本案中案外人徐某支付房款的行為發(fā)生在石景山區(qū)人民法院查封之后，雖然其實際入住行為發(fā)生在查封前，亦無過錯，但仍然不符合《查封規(guī)定》第十七條不得查封的規(guī)定。
其二，《查封規(guī)定》第十七條不得查封的規(guī)定適用的范圍比較窄，主要限于被執(zhí)行人具有出賣財產(chǎn)的行為，在本案中，某建筑總公司將某院3號樓3單元201室進行回購，后又將該房產(chǎn)賣給案外人徐某，故宋某與某建筑總公司之間具有購房關(guān)系，某建筑總公司與徐某之間有購房關(guān)系，宋某與徐某確無買賣關(guān)系，因此此案不應(yīng)適用此司法解釋的規(guī)定。
其三，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條、第十六條、第十七條的規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)證明與根據(jù)，在本案中不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿均顯示宋某是該房屋的所有權(quán)人，而法院執(zhí)行中只做形式審查，案外人提出的其所在單位某建筑總公司出具的證明文件在法院執(zhí)行中不具有對抗不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿的效力，因此對被執(zhí)行人宋某名下的房屋法院是可以查封的。
綜上，法院的查封行為并無不當(dāng)，法院在執(zhí)行中可以查封被執(zhí)行人名下已出賣于第三人的房產(chǎn)，除非案外人可證明自身無過錯，在查封之前已實際入住該房產(chǎn)并全部支付價款，三者不可或缺。
